Danmark har et af Europas mest restriktive ejendomsmarkeder for udenlandske statsborgere. Reglerne er fastsat i erhvervelsesloven og har til formål at sikre, at fast ejendom i Danmark primært er tilgængeligt for personer med en reel tilknytning til landet. Her er en klar gennemgang af, hvem der må købe hvad – og under hvilke betingelser.
Hvem kan købe fast ejendom frit?
Tre kategorier har ret til at købe fast ejendom i Danmark uden tilladelse:
- Alle med aktuel bopæl i Danmark: Du er registreret i folkeregistret og opholder dig faktisk her.
- Alle med mindst 5 års tidligere bopæl i Danmark: Sammenlagt, ikke nødvendigvis sammenhængende.
- EU-/EØS-borgere til helårsbolig: Mod afgivelse af tro og love-erklæring, forudsat ejendommen bruges som faktisk helårsbopæl.
ℹ️ Disse kategorier dækker langt de fleste expats og udenlandske statsborgere med lovligt ophold i Danmark. Er du allerede registreret i CPR med en dansk adresse, kan du som udgangspunkt købe frit.
Hvem kræver tilladelse?
Tre kategorier er som udgangspunkt tilladelsespligtige:
- Tredjelandsstatsborgere uden bopæl i Danmark og uden 5-årig bopælshistorik.
- EU-/EØS-borgere der ønsker at købe til andet end helårsbolig (fx til udlejning, som feriebolig eller sommerhus).
- Selskaber uden hjemsted i Danmark, jf. erhvervelseslovens § 2.
Erhvervelsesloven § 1 – teksten bag reglen
Det relevante i erhvervelseslovens § 1 er enkelt: Har du ikke bopæl i Danmark, og har du heller ikke tidligere haft bopæl her i sammenlagt mindst 5 år, kan du kun med Civilstyrelsens tilladelse erhverve adkomst på fast ejendom i Danmark. Tilladelsen gives kun til en konkret ejendom.
Sommerhus: Særlig restriktiv
Sommerhuse er det mest restriktive område. Danmark forhandlede ved EU-tiltrædelsen en særlig undtagelse (sommerhusprotokollen), der giver Danmark ret til at opretholde sine restriktioner på fritidsejendomme, uanset EU-reglernes ellers vidtgående krav om fri bevægelighed.
Det betyder:
- EU-borgere kan ikke bruge EU-fritagelsen til at købe sommerhus.
- Alle der ikke opfylder 5-årsreglen skal søge Civilstyrelsen om tilladelse.
- Tilladelse gives kun ved ‘ganske særlig stærk tilknytning til Danmark’ – et meget strengt krav.
- Eksempler på accepterede tilknytningspunkter: arv i familien, mangeårige sommerferieophold som barn, herboende nær familie.
Civilstyrelsens vurdering – hvad vægtes?
Ansøgninger om tilladelse til at erhverve fast ejendom afgøres ud fra en samlet skønsbaseret vurdering. Civilstyrelsen lægger vægt på:
- Familiemæssig tilknytning til Danmark (herboende ægtefælle, børn, søskende, forældre).
- Erhvervsmæssig, kulturel eller uddannelsesmæssig tilknytning.
- Varighed og hyppighed af tidligere ophold i Danmark.
Globe Advokater hjælper dig med at dokumentere din tilknytning og udarbejde en overbevisende ansøgning. Kontakt os for en indledende vurdering af dine chancer.